一、房屋租賃解除合同的法律依據
房屋租賃合同解除是雙方當事人依照法律規定解除租賃關系的行為，通常依據《中華人民共和國合同法》以及《城市房地產管理法》等相關法律文件。根據這些法律，房東和租客可以在特定的情況下解除租賃合同，但必須確保符合相關法律規定。
二、解除房屋租賃合同的常見情形
租客無法繼續支付租金
如果租客因經濟原因無法按時支付租金，房東可以要求解除合同。然而，根據《合同法》規定，租客必須提前通知房東，并在通知后的一段時間內盡量解決問題。如果未能解決，房東才可以依法解除合同。
房屋發生不可抗力因素無法居住
例如，房屋由于自然災害或其他突發因素受到嚴重損壞，導致無法居住的，房東有權解除合同，且不需要承擔違約責任。
租客違反合同約定
如租客未經房東同意轉租或擅自改變房屋結構等，房東可以依據合同條款解除合同。
房東未按時維修房屋
如果房東未按合同約定維修房屋，影響租客正常居住，租客可以提出解除合同的請求。
三、解除房屋租賃合同的流程
提前通知對方
無論是房東還是租客，解除合同前必須提前通知對方，通常為提前30天通知，具體時間依據合同約定。
協商解決
雙方應盡量通過協商解決問題，以免進入法律程序。協商過程中，雙方應明確解除合同后的責任，如租金結算、押金返還等事項。
簽署解除合同協議
一旦雙方達成一致，應簽署書面解除合同協議，確保解除合同過程合法合規。
履行合同約定的結算條款
解除合同后，雙方應按合同約定進行結算，特別是租金支付及押金返還等事宜。
四、房屋租賃解除合同模板示例
以下是一個常見的房屋租賃解除合同模板，供參考使用:
房屋租賃解除合同協議書
甲方（房東）:__________________
乙方（租客）:__________________
鑒于甲乙雙方于____________年________月________日簽訂的《房屋租賃合同》現因特殊原因，經協商一致決定解除該合同，雙方同意達成如下協議:
第一條 解除合同的原因
第二條 合同解除的日期
本合同解除的日期為____________年________月________日。
第三條 租金及押金結算
第四條 雙方權利與義務
第五條 爭議解決
如雙方因本協議發生爭議，應友好協商解決；若協商不成，任何一方可向合同簽署地法院提起訴訟。
甲方（簽字）:__________________
乙方（簽字）:__________________
簽訂日期:________年____月____日
五、解除合同時應注意的問題
合同條款的清晰性
在簽訂租賃合同時，應確保合同中明確解除條款，避免發生糾紛時無法提供依據。
及時通知
無論是房東還是租客，都應該按照合同約定提前通知對方，避免因提前解除合同而承擔違約責任。
租金結算
解除合同后，租金結算是一個重要問題，必須清晰明確雙方的支付和返還時間，避免產生經濟糾紛。
六、常見的解除合同誤區
忽視書面協議
有些租客或房東可能認為口頭協議可以替代書面協議，但根據法律規定，解除合同必須通過書面協議進行確認。
未按時結算租金與押金
雙方在解除合同后應盡快結算租金及押金等事宜，不得拖延，以避免后續產生不必要的爭議。
過于依賴法律程序
雖然法律程序可以保障雙方的權益，但解決租賃糾紛時應盡量通過協商解決，這樣更加高效和低成本。
七、總結
解除房屋租賃合同雖然是常見的租賃糾紛之一，但只要按照法律規定和合同條款操作，雙方完全可以順利完成解除程序，避免不必要的麻煩。了解解除合同的法律依據和步驟，使用有效的模板，并遵循相關流程，能有效保護自己的權益。